Det består av två delar:

Hjälpreda med checklista av undertecknade och
Överlåtelseförsäkringar av Pia Albertsson förbundsjurist.

Materialet är sammanställt av egna frågor och funderingar i samband med husaffärer. Ofta kom man på att "varför kollade jag inte eller frågade om detta"?
Informationsmaterialet använder du som du vill, stryka eller lägga till. Kommer du på något som saknas är du välkommen att höra av dig till Erik så kan vi revidera skrivningen.

Hoppas du gör en bra affär.

Erik I Henriksson, (Villaägarna Södra Halland 035-100506 - 035-58306)
Hans J Andersen, (Villaägarna Södra Halland 035-609 89)
Christer Harrysson, (rådgivare 0346-831 40 fredagar 8 -11)

Att köpa eller sälja ett hus är en ekonomisk affär som ibland kan gå helt fel. Så fel, att det är risk för att man får betala dyrt i många år, bara för att man inte kände till alla regler .
Vare sig du är köpare eller säljare ställs olika krav på dig. Vi ger här en översikt över vad du måste tänka på. Läs noga så finns förutsättningarna för att du gör en ganska problemfri affär.

I en husaffär har köparen en omfattande undersökningsplikt. Många gånger är det svårt att som "lekman" göra en tillräckligt kvalificerad och omfattande undersökning av huset. I checklistan nedan ges exempel på vad du måste tänka på vid din undersökning av fastigheten.

Köparens undersökningsplikt.
Köparen är skyldig att göra en noggrann besiktning av huset. Om det finns fel som du borde upptäckt kan du inte i efterskott komma till säljaren och klaga. Dolda fel kan säljaren göras ansvarig for enbart om de bedöms som onormala med tanke på byggnadens ålder, skick, konstruktion, pris osv.

Säljarens upplysningsskyldighet/Ansvarsförsäkring för säljare
Säljaren har också upplysningsskyldighet på så sätt att han kan bli skadeståndsskyldig om han inte upplyser köparen om ett fel som han rimligen känner till. En del mäklare erbjuder sedan några år tillbaka" Ansvarsförsäkring för säljare". Försäkringen täcker till viss del det 10-åriga ansvar för dolda fel som säljaren har. Läs igenom villkoren och ta särskilt reda på vilka fel som omfattas av försäkringen, hur stor självrisken är, om denna gäller per skada och vem som betalar självrisken!

Överlåtelsebesiktning - en investering rör framtiden!
Köparens undersökningsplikt innefattar att man måste göra en mycket ingående granskning och bedömning av husets kvalitet. Checklistan nedan innehåller viktiga frågeställningar vid besiktning av huset. Känner du dig inte tillräckligt kunnig för att göra detta själv bör du anlita en besiktningsman för en så kallad överlåtelsebesiktning (jordabalksbesiktning). En rätt upplagd och väl genomförd överlåtelsebesiktning är en lönsam investering, eftersom du får ett sakkunnigt utlåtande om byggnadens skick. En ordentlig besiktning tar flera timmar att utföra. Därtill bör den dokumenteras med ett välformulerat besiktningsutlåtande, som du skall ha i god tid före husköpet.

Besiktningsmannen skadeståndsskyldig ?
Det bör vara köparen som beställer överlåtelsebesiktningen och väljer besiktningsman. Det förekommer att säljaren eller mäklaren står som beställare. Detta är inte att rekommendera eftersom det är köparen som drabbas om besiktningsmannen är slarvig. Om köparen inte har beställt besiktningen har han ingen juridisk möjlighet att ställa krav mot besiktningsmannen om denne varit försumlig vid utförandet av sitt uppdrag.
Se till att du väljer en kvalificerad och erfaren besiktningsman som kan sin sak och att uppdraget är väl genomtänkt. Gör besiktningsmannen en försumlig besiktning kan han bli skadeståndsskyldig, varför det är viktigt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring. Begär därför också särskild information om vilka garantier och villkor som gäller .

Vad skall en överlåtelsebesiktning omfatta?
Det finns inte några lagregler for detta. Köpare och besiktningsman kan därför avtala om besiktningens omfattning, vilket bör dokumenteras i ett skrivet avtal. Här bör man också observera att köparen har en kvarstående undersökningsplikt beträffande sådana delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningsmannens uppdrag. Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning, dvs. vad man kan se med blotta ögat. Det är dock inte ovanligt att besiktningsmannen har med olika mätinstrument, t ex fuktmätare. Vill köparen att fuktmätning och annat skall ingå i besiktningen bör han dock - för att vara på den säkra sidan - särskilt avtala om detta med besiktningsmannen.
Fel som går att upptäcka vid köpet är säljaren inte ansvarig for. Det är köparen som har bevisbördan for att ett fel inte gick att upptäcka vid köpet. Alla skrymslen och vrår skall undersökas. Att snö och is gör att taket inte kan undersökas eller att man inte kommer in i ett forråd minskar inte undersökningsplikten. Man kan sopa bort snön eller hacka bort isen for att komma åt det som skall undersökas. Observera att undersökningsplikten även omfattar tomten.

Fördjupad utredning
Besiktningsmannen skall för köparen förklara eventuella risker för allvarliga skador i den aktuella byggnaden, s.k. riskanalys. Även material och konstruktioner som är kända för att ofta ge problem bör undersökas mer ingående. Besiktningsmannen ska även förorda en fortsatt teknisk utredning i sådana material, konstruktioner eller tecken på fel föranleder detta. För att göra erforderliga mätningar och analyser kan det härvid bli nödvändigt att göra ingrepp i byggnaden t ex i stommen, något som kräver säljarens samtycke.

Exempel på en riskkonstruktion är platta på mark med träreglar och isolering på översidan. I dylika fall bör man göra ingrepp i golvet för att utföra fuktmätningar och provtagning av material för mikrobiologisk analys och fastställa ev. förekomst av mögel och svampar m.m.

ViII du veta mer?
Följer du våra råd minskar riskerna för att ditt husköp ger dig problem. Juridisk rådgivning kan du få genom Villaägarnas Riksförbund per telefon 020 -626 099, där kan du också beställa informationsskrifter om fastighetsköpet och överlåtelsebesiktning (skrifterna finns även att tillgå på Villaägarnas hemsida, www.villariks.se. Du kan alternativt kontakta artikelförfattarna om du vill veta mer.

Besiktningen
Egen eller med hjälp av besiktningsman.
Mycket att tänka på. Här kan du få lite vägledning.

Utvändigt:

• Husets läge på tomten, eventuell avrinning, lutning och dränering (fuktigt parti?) .
  
• Fasad, tak, takrännesystem, skorsten, dörrar, fönster, målning
  
• Prova trävirke med vass syl eller knivspets. Mjuka partier röta?
  
• Grunden, (platta på mark, källareplan) utvändiga trappor, entre, källare, trappräcken, målning.
  
• Kort avstånd träfasad mark, rabatter och jord mot grund.
  
• Garage i källare, kolla nedfarten

Invändigt:

Det är bra om du har tillgång till en översiktsritning och planlösning.
Börja med vinden, övervåningen, entréplan och sist källare och garage om så finns
• Kolla vinden avseende ventilation, takstolar och trävirke, (svarta fläckar, fukt och lukt) isoleringens tjocklek och kvalitet
  
• Fortsätt med rum för rum, väggar, tapeter, radiatorer, målning, fönster (lös färg svart eller mörka fläckar, ta stickprov med syl eller knivspets) Trappor och räcken. Lukta dig fram. Toalett, dusch, bad. Våtutrymme särskild uppmärksamhet fukt och mögel
  
• Entréplan samma som tidigare, rum för rum, vardagsrum, sovrum, hall och kök. Mörka fläckar på parkettgolvet i källarlösa hus kan tyda på fukt. Våtutrymme särskild uppmärksamhet fukt och mögel
  
• Köket bör ha egen sida avseende utrustning och maskiner
  
• Källaren bör ha en extra noggrann kontroll. Nymålat för att dölja fukt och genomslag, ytterväggspaneler o klädsel, vad kan döljas bakom dessa. Oljetank besiktigad och skick. Oljepanna, elpatroner, elkassetter, varmvattenberedare. Brandskydd i pannrum. Kolla alla rum och utrymmen extra noga. Garaget golvbrunn och ventilation. Kolla vatten och avloppsledningar, rostfläckar kan vara begynnande läckage.

Totalt:

Kolla allt, anteckna allt du ser, fråga, ta god tid på dig. Låt dig inte stressas av att den som visar huset har bråttom. Ibland kan det vara så att fastighetsägaren inte vill visa på grund av besvärande frågor. Lukta dig fram som en spårhund. Kolla all ventilation noga. Om det är kyligt ute, men ett eller flera fönster står på glänt kan det betyda dålig lukt.

En viktig bit att kolla i äldre hus är det elektriska som du kan få hjälp med av en behörig installatör.

Vad omfattar överlåtelsebesiktningen ?

• besiktning på "bredden" och vid behov på "djupet"
  
• byggkonstruktion
  
• installationer
  
• grunden
  
• tomten
  
• ev. mätningar eller annat, t ex av fukt eller ventilation utöver ren okulär besiktning .
  
• inspekterbara utrymmen genomgås
  
• riskanalys med förslag till fördjupad utredning
  
• skriftlig dokumentation före husköpet

Märkliga beteenden vid besiktningen/besök i huset

• svårt att träffa säljaren/mäklaren
  
• execeptionella forhållanden for att dölja olika problem. T ex fonster på glänt gör att man inte känner dålig lukt eller fukt i källargolv som kamouflerats av vedträn

Besiktningsmannens egenskaper

• bred erfarenhet, helhetstänkande
  
• utbildning
  
• praktiska erfarenheter inom villaområdet
  
• oberoende, speciellt från säljare och mäklare
  
• begär referenser på tidigare kunder, som du kan kontakta

Besiktningsmannens ansvar

• konsultansvarsförsäkring, skadeståndsbelopp, självrisk (per skada), ev. friskrivningsklausuler

Getinge 2000-10-13
Erik I Henriksson
Hans J Andersen
Christer Harrysson

Något som blivit ganska vanligt nuförtiden är s k överlåtelseförsäkringar eller, som en del kallar dem, "försäkringar mot dolda fel". Dessa försäkringar, som även innehåller en besiktningsdel, går ut på att skydda säljaren från framtida krav från köparen på grund av dolda fel i den försålda fastigheten. Likaså skall köparen kunna känna sig trygg genom att han får en solvent (i stånd att betala) motpart, försäkringsbolaget, att vända sig mot för det fall han upptäcker fel i fastigheten efter köpet. Men är de så här bra, de här försäkringarna, eller är det bara försäkringsbolagen och mäklarna som tjänar pengar på att säljaren (det är oftast säljaren som tecknar försäkringen) köper sig en bräcklig trygghet? Och har köparen någon nytta av att säljaren (eller han själv) tecknat en överlåtelseförsäkring?

Innan jag går in på den frågan skall sägas att en hussäljare har ett ekonomiskt ansvar får dolda fel som kan upptäckas så långt som tio år efter det att han sålt sitt hus. Men det är endast fel som verkligen är dolda, dvs. fel som köparen inte borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten, som säljaren svarar för. Eftersom köparens undersökningsplikt enligt praxis är mycket sträng är det i realiteten få fel som utgör dolda fel.

Möjlighet att teckna en överlåtelsefårsäkring finns hos ett antal olika försäkringsbolag. Vissa överlåtelseförsäkringar är dock knutna till en viss mäklarkedja, t ex SF-Säljarförsäkring som tecknas genom Svensk Fastighetsförmedling (samarbete med Trygg-Hansa). Villkoren skiljer sig en hel del mellan de olika försäkringarna, varför det är viktigt att läsa dessa noggrant. Särskilt viktigt är det att undersöka vilka fel och skador som täcks av försäkringen. Undantagen kan nämligen vara många och i de fall felen inte täcks av försäkringen svarar säljaren själv för dessa, vilket kan göra försäkringen helt värdelös i vissa fall. Försäkringspremierna kan också variera avsevärt, vilket gör att man bör ställa premien i relation till vad som täcks av försäkringen. Likaså kan det vara stora skillnader när det gäller självrisken.

Som jag nämnde inledningsvis innehåller överlåtelseförsäkringarna en besiktningsdel. Syftet med denna besiktning är att bedöma vad som kan omfattas av försäkringen eller kanske snarare vad som inte kan omfattas. Sådana fel som upptäcks vid besiktningen omfattas nämligen inte, de är ju inga dolda fel. Besiktningen marknadsförs oftast på ett sådant sätt att köparen av en fastighet, där säljaren tecknat en överlåtelseförsäkring, invaggas i en tro att han inte behöver anlita en egen besiktningsman för att undersöka fastigheten. Detta är helt fel. Köparen bör alltid anlita en egen besiktningsman för att göra en jordabalksbesiktning. Det finns två skäl till detta. Dels får han en besiktning som inte endast syftar till att bedöma vad som kan ingå i försäkringen. Dels, och detta är nästan ännu viktigare, har köparen möjlighet att kräva skadestånd av en besiktningsman som han har anlitat själv om denne har varit försumlig vid utförandet av sitt uppdrag. Denna möjlighet har han inte mot en besiktningsman som är anlitad av någon annan än honom själv. -I detta sammanhang skall också poängteras att besiktningen, oavsett om den kallas jordabalksbesiktning eller något annat, inte täcker köparens totala undersökningsplikt som omfattar hela fastigheten. När det gäller sådana delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningsuppdraget har köparen en kvarstående undersökningsplikt.

Slutligen kan sägas att även om säljaren har tecknat en överlåtelseförsäkring, och köparen sålunda har en solvent (i stånd att betala) motpart, kommer köparen inte ifrån att han måste styrka att det föreligger ett dolt fel. Vid tvist om detta utgör försäkringsbolaget förmodligen en tuffare motpart än säljaren i och med att försäkringsbolaget har egna jurister och gott om pengar att processa för.